Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 12 novembre 2020, 19-20.811, Inédit
Texte intégral
Cour de cassation - Chambre civile 3
N° de pourvoi : 19-20.811
ECLI : FR:CCASS:2020:C300835
Non publié au bulletin
Solution : Cassation partielle
Audience publique du jeudi 12 novembre 2020
Décision attaquée : Cour d'appel de Nîmes, du 23 mai 2019
Président
M. Chauvin (président)
Avocat(s)
SCP Thouin-Palat et Boucard, SCP Thouvenin, Coudray et Grévy
RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
JL
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 12 novembre 2020
Cassation partielle
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 835 F-D
Pourvoi n° P 19-20.811
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 12 NOVEMBRE 2020
1°/ Mme K... P...-A..., domiciliée [...] ,
2°/ M. R... P..., domicilié [...] ,
3°/ Mme C... E... P..., domiciliée [...] ,
4°/ Mme H... P..., domiciliée [...] ,
ont formé le pourvoi n° P 19-20.811 contre l'arrêt rendu le 23 mai 2019 par la cour d'appel de Nîmes (2e chambre civile, section A), dans le litige les opposant au syndicat des copropriétaires de la Résidence [...], représenté par son syndic la société [...], société anonyme, dont le siège est dont le siège est [...] , défendeur à la cassation.
Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Collomp, conseiller référendaire, les observations de la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat des consorts P..., de la SCP Thouvenin, Coudray et Grévy, avocat du syndicat des copropriétaires de la Résidence [...], après débats en l'audience publique du 22 septembre 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Collomp, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Nîmes, 23 mai 2019), la société civile immobilière « [...] » (la SCI), constituée le 21 novembre 1963, a acquis, la même année, la propriété du lot n° [...], constitué d'un centre commercial ou professionnel à construire dans un immeuble soumis au statut de la copropriété dénommé « [...] ».
2. La SCI n'ayant pas été immatriculée au registre du commerce et des sociétés, le lot est devenu, à compter du 1er novembre 2002, la propriété indivise de ses associés, Mme P... et son époux G... P..., décédé en 2003, aux droits duquel viennent Mme P... et K..., R... et H... P..., leurs enfants (les consorts P...).
3. En 2015, le syndicat des copropriétaires a assigné les consorts P... en paiement d'un arriéré de charges de copropriété.
Examen des moyens
Sur le premier moyen, ci-après annexé
4. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
Mais sur le second moyen, pris en sa première branche
Enoncé du moyen
5. Les consorts P... font grief à l'arrêt de les condamner au paiement d'une somme de 19 690,60 euros, alors « que dans tout syndicat de copropriété, le syndic est tenu, au moins une fois chaque année, de convoquer une assemblée générale des copropriétaires, l'absence de convocation de chacun des copropriétaires emportant nullité de l'assemblée consécutive ; qu' en considérant que les exposants n'auraient pas été fondés à demander l'annulation des assemblées générales litigieuses, sans vérifier que la SCI [...] avait été convoquée à ces assemblées générales, éventuellement en la personne de G... N... P..., ès qualités de gérant, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 7 du décret n°67-223 du 17 mars 1967. »
Réponse de la Cour
Vu les articles 6 et 7 du décret du 17 mars 1967 :
6. Il résulte de ces textes que dans tout syndicat de copropriété, il est tenu, au moins une fois par an, une assemblée générale à laquelle tous les copropriétaires doivent être convoqués, et que tout transfert de propriété d'un lot ou d'une fraction de lot doit être notifié, sans délai, au syndic.
7. Pour condamner les consorts P... en paiement d'une somme de 19 690,60 euros, l'arrêt retient que, compte tenu des circonstances de la disparition de la SCI et de la naissance de l'indivision, dont les consorts P... ne justifient pas qu'ils ont tenus le syndic informés, il ne saurait être reproché au syndicat des copropriétaires ni de ne pas avoir convoqué chacun des indivisaires, ni de ne pas avoir fait désigner un mandataire commun pour l'indivision.
7. En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si la SCI avait quant à elle été convoquée aux assemblées générales qui s'étaient tenues de 2007 à 2016, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision.
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur l'autre grief, la Cour :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a condamné les consorts P... à payer une somme de 19 690,60 euros au syndicat des copropriétaires de la résidence de [...], l'arrêt rendu le 23 mai 2019, entre les parties, par la cour d'appel de Nîmes ;
Remet, sur ce point, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par le syndicat des copropriétaires de la résidence de [...] et le condamne à payer aux consorts P... la somme globale de 3 000 euros.
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze novembre deux mille vingt. MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat aux Conseils, pour les consorts P...
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à la décision attaquée d'avoir débouté Mme H... P..., Mme K... P...-A..., Mme C... E... P... et M. R... P... de leur action en nullité du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division et, confirmant le jugement déféré sauf à actualiser le montant de l'arriéré de charges de copropriété réclamé par le syndicat des copropriétaires de la résidence [...] et y ajoutant, d'avoir condamné Mme H... P..., Mme K... P...-A..., Mme C... E... P... et M. R... P... à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [...] la somme de 19 690,60 euros après actualisation selon décompte du 7 décembre 2017, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 13 novembre 2014 ;
d'une part aux motifs que « Sur l'action en nullité du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division : Les consorts P...-A... exposent que le lot [...] censé voir l'édification d'un centre commercial lequel n'a jamais été construit, ne peut se voir imputer les 1184/ 10.000èmes des parties communes dès lors qu'en l'état de cette absence de construction, les services collectifs et d'équipements communs ne présentent aucune utilité pour eux. Ils demandent en conséquence que la clause imputant au lot n°[...], 1184/10.000èmes soit réputée non écrite, en application des dispositions de l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, comme étant contraire aux dispositions de l'article 10 de ladite loi. L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont par ailleurs tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l'article 5. Aux termes de l'article 5, dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l'ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l'établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots sans égard à leur utilisation. Il résulte de l'article 5 que le principal critère de fixation des quotes-parts est la superficie du bien et non son utilisation ou sa destination. Dès lors, le fait que le centre commercial ou professionnel annoncé sur le lot [...] n'ait jamais été construit est indifférent, et il appartient aux consorts P...-A... qui prétendent que le calcul des tantièmes résulterait de critères étrangers à ceux définis par la loi, de démontrer que ce calcul ne serait pas fonction de la consistance, de la superficie et de la situation du lot. Or, le règlement de copropriété et l'état descriptif de division, établi le 28 juin 1976 par feu M. G... N... P... en sa qualité de gérant de la société civile immobilière [...], ne comporte aucune mention contraire aux principes édictés par les articles 5 et 10 de la loi du 10 juillet 1965 susvisés. La demande d'annulation du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division au visa de l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965 n'est pas fondée » ;
alors 1°/ qu'il n'est pas permis au juge de dénaturer l'écrit qui lui est soumis ; que les exposants faisaient valoir que les dispositions du règlement de copropriété et état descriptif de division étaient contraires à l'alinéa 1er de article 10 de la loi du 10 juillet 1965 puisque la répartition des charges afférentes aux services collectifs et éléments d'équipement communs en résultant ne tenaient aucun compte de l'utilité de ces services et équipements pour le lot n° [...] ; qu'en se fondant exclusivement sur l'article 5 de la loi du 10 juillet 1965 relatif à la détermination des quotes-parts de parties communes affectées à chaque lot et qui ne concerne que la répartition des charges afférentes à la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes, au sens de l'alinéa 2 de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, la cour d'appel a dénaturé les conclusions des exposants, en violation du principe de l'interdiction faite au juge de dénaturer l'écrit qui lui est soumis ;
alors 2°/ que les charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun, distinctes des charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, sont réparties entre les copropriétaires en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot ; qu'en considérant, pour rejeter la demande d'annulation du règlement de copropriété et état descriptif de division du 28 juin 1976, que ce règlement de copropriété et état descriptif de division ne comporterait aucune mention contraire aux principes édictés par les articles 5 et 10 de la loi du 10 juillet 1965, sans vérifier, comme elle y était invitée, si ce règlement de copropriété et état descriptif de division prévoyait une répartition des charges afférentes aux services collectifs et éléments d'équipement communs en fonction de l'utilité de ces services et éléments pour chaque lot, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 10 alinéa 1er et 43 de la loi du 10 juillet 1965 ;
d'autre part aux motifs propres que : « Le jugement déféré sera par conséquent confirmé sur la prescription d'une partie de la dette (à hauteur de 12.734,66 euros), et les consorts P...-A...-condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 19.690,60 euros après actualisation selon décompte du 7 décembre 2017, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 13 novembre 2014 » ;
aux motifs adoptés que : « Il en ressort que la réclamation ne sera retenue qu'à hauteur de 16.745,07 euros, qui portera intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 13 novembre 2014 » ;
alors en toute hypothèse 3°/ que les charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs sont réparties entre les copropriétaires en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et que ces services collectifs et éléments d'équipement communs ne sont d'aucune utilité pour les lots non construits ; qu'en condamnant les consorts P...-A... à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 19.690, 60 euros après actualisation selon décompte du 7 décembre 2017 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 13 novembre 2014, au titre d'un lot non construit, sans distinguer selon la nature des charges réclamées, la cour d'appel privé sa décision de base légale au regard de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965.
SECOND MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à la décision attaquée d'avoir, confirmant le jugement déféré sauf à actualiser le montant de l'arriéré de charges de copropriété réclamé par le syndicat des copropriétaires de la résidence [...] et y ajoutant, condamné Mme H... P..., Mme K... P...-A..., Mme C... E... P... et M. R... P... à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [...] la somme de 19 690,60 euros après actualisation selon décompte du 7 décembre 2017, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 13 novembre 2014 ;
aux motifs propres que « Sur la nullité des assemblées générales : Les consorts P...-A... demandent l'annulation des assemblées générales des 20 avril 2007, 21 mars 2008, 3 avril 2009, 31 mai 2010, 12 avril 2011, 19 avril 2012, 17 juin 2013, 2 juillet 2014, 15 juin 2015, 6 octobre 2016 au motif que la SCI [...] n'a été destinataire d'aucune convocation, ni notification des procès-verbaux sur lesquels le syndicat des copropriétaires fonde ses demandes. Ils ajoutent qu'en l'absence de désignation d'un mandataire commun pour représenter l'indivision, il incombait au syndicat de convoquer tous les indivisaires, ce qu'il n'a pas fait. En ce qui concerne les assemblées générales des 10 octobre 2017 et 11 août 2018, les consorts P...-A... soulèvent la nullité de convocations adressées à la SCI au nom de M. G... P... dont elle n'ignorait pas le décès survenu en 2003. L'article 23 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 énonce qu'en cas d'indivision, ou de démembrement du droit de propriété, les intéressés doivent être représentés par un mandataire commun qui est, à défaut d'accord désigné par le président du tribunal de grande instance à la requête de l'un d'entre eux ou du syndic. En l'espèce, compte tenu des circonstances de la disparition de la SCI [...] et de la naissance de l'indivision P...-A..., dont les consorts P...-A... ne justifient pas qu'ils ont tenus le syndic de copropriété informé de cette situation, il ne saurait être reproché au syndicat des copropriétaires ni de ne pas avoir convoqué chacun des indivisaires, ni de ne pas avoir fait désigner un mandataire commun pour l'indivision. Il est en effet constant que tant les appels de fonds et les décomptes de charges que les relances pour le règlement de l'arriéré de charges ont été régulièrement adressés à la SCI [...] en la personne de son gérant M. G... P..., [...] , sans jamais donner lieu à la moindre réaction de l'indivision P... A... alors même que cette adresse est toujours, à ce jour, celle de Mme C... E... P..., veuve de feu G... P... et membre de l'indivision. Or, conformément aux dispositions de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillant dans le délai de deux mois à compter de la notification des dites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l'assemblée générale. Les consorts P...-A... qui ne peuvent faire grief au syndicat des copropriétaires de n'avoir pas régulièrement convoqué les indivisaires aux assemblées générales, compte tenu de leur propre carence dans l'information du syndic, alors que le syndic de copropriété n'a jamais eu pour seul interlocuteur que la SCI [...], ne sont pas fondés à demander l'annulation des assemblées générales sus-visées et le jugement déféré sera confirmé sur ce point » ;
aux motifs adoptés que : « Il incombe aux propriétaires de notifier aux instances de la copropriété toutes modifications de leurs droits susceptibles d'entraîner des répercussions sur le fonctionnement de la copropriété. Il est acquis qu'ayant perdu sa personnalité juridique, la SCI [...] n'est plus propriétaire du lot en cause depuis le 1er novembre 2002. Il n'est ni allégué ni démontré que les associés de cette société ont informé le Syndicat des copropriétaires de la Résidence de [...] de cette nouvelle situation. Il n'est encore pas discuté que, les 13 décembre 2007, 05 juin 2008, 21 janvier 2010, 20 avril 2010, 19 janvier 2012 et 17 octobre 2013, le syndic compétent a adressé des mises en demeure quant à l'arriéré de charges à « la SCI [...], M. G... P..., gérant, [...] ». Il n'est ni allégué ni démontré que ces missives ont provoqué une quelconque réaction alors pourtant que cette adresse est toujours celle la veuve de M. G... P..., qui était associée de la SCI dont il s'agit. Une autre mise en demeure du conseil du Syndicat des copropriétaires de la Résidence de [...] adressée le 29 octobre 2013 à « la SCI [...], M G... P..., gérant, [...] » n'a pas eu plus d'effet, l'accusé de réception étant revenu avec la mention « non réclamé ». Il ressort au demeurant de cette formalité que le demandeur ignorait toujours la disparition de la SCI en cause, ce qui est confirmé par l'examen des procès-verbaux d'assemblée générale annuelle sur lesquels il est noté l'absence de la dite SCI. Il est donc avéré que ce n'est que postérieurement, à la suite de démarches accomplies par son conseil, que la disparition de la SCI [...] a été connue en raison de la carence des défendeurs ou de leurs auteurs. Force est encore d'observer que les mises en demeure adressées à chacun des quatre défendeurs, aux adresses figurant sur l'acte notarié dressé le 19 mars 2014 ayant trait à la succession de M. G... P..., n'ont pas plus suscité de réaction. C'est dès lors vainement que les défendeurs croient devoir arguer de leur propre carence continue, laquelle, par ailleurs, constituait un obstacle majeur à l'accomplissement de la formalité qu'ils invoquent. Enfin, celle-ci n'a trait qu'au fonctionnement interne de la copropriété et n'a aucune incidence sur la recevabilité de l'action engagée. Le moyen tiré de la prétendue violation de l'article 23 de la loi du 10 juillet 1965 sera donc écarté dans toutes ses conséquences » ;
alors 1°/ que dans tout syndicat de copropriété, le syndic est tenu, au moins une fois chaque année, de convoquer une assemblée générale des copropriétaires, l'absence de convocation de chacun des copropriétaires emportant nullité de l'assemblée consécutive ; qu' en considérant que les exposants n'auraient pas été fondés à demander l'annulation des assemblées générales litigieuses, sans vérifier que la SCI [...] avait été convoquée à ces assemblées générales, éventuellement en la personne de G... N... P..., ès qualités de gérant, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 7 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 ;
alors 2°/ que le délai de deux mois impartis aux copropriétaires pour contester les décisions des assemblées générales ne court qu'à compter d'une notification régulière, faite à la diligence du syndic, de ces décisions ; qu'en retenant, pour considérer que les exposants n'auraient pas été fondés à demander l'annulation des assemblées générales litigieuses, que l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 impartissait un délai de deux mois à compter des notifications des décisions d'assemblée générale pour agir en annulation, sans vérifier que les procès verbaux des assemblées générales litigieuses avaient été notifiés au moins à la SCI, éventuellement en la personne de G... N... P..., ès qualité de gérant, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 18 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967.ECLI:FR:CCASS:2020:C300835
CIV. 3
JL
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 12 novembre 2020
Cassation partielle
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 835 F-D
Pourvoi n° P 19-20.811
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 12 NOVEMBRE 2020
1°/ Mme K... P...-A..., domiciliée [...] ,
2°/ M. R... P..., domicilié [...] ,
3°/ Mme C... E... P..., domiciliée [...] ,
4°/ Mme H... P..., domiciliée [...] ,
ont formé le pourvoi n° P 19-20.811 contre l'arrêt rendu le 23 mai 2019 par la cour d'appel de Nîmes (2e chambre civile, section A), dans le litige les opposant au syndicat des copropriétaires de la Résidence [...], représenté par son syndic la société [...], société anonyme, dont le siège est dont le siège est [...] , défendeur à la cassation.
Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Collomp, conseiller référendaire, les observations de la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat des consorts P..., de la SCP Thouvenin, Coudray et Grévy, avocat du syndicat des copropriétaires de la Résidence [...], après débats en l'audience publique du 22 septembre 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Collomp, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Nîmes, 23 mai 2019), la société civile immobilière « [...] » (la SCI), constituée le 21 novembre 1963, a acquis, la même année, la propriété du lot n° [...], constitué d'un centre commercial ou professionnel à construire dans un immeuble soumis au statut de la copropriété dénommé « [...] ».
2. La SCI n'ayant pas été immatriculée au registre du commerce et des sociétés, le lot est devenu, à compter du 1er novembre 2002, la propriété indivise de ses associés, Mme P... et son époux G... P..., décédé en 2003, aux droits duquel viennent Mme P... et K..., R... et H... P..., leurs enfants (les consorts P...).
3. En 2015, le syndicat des copropriétaires a assigné les consorts P... en paiement d'un arriéré de charges de copropriété.
Examen des moyens
Sur le premier moyen, ci-après annexé
4. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
Mais sur le second moyen, pris en sa première branche
Enoncé du moyen
5. Les consorts P... font grief à l'arrêt de les condamner au paiement d'une somme de 19 690,60 euros, alors « que dans tout syndicat de copropriété, le syndic est tenu, au moins une fois chaque année, de convoquer une assemblée générale des copropriétaires, l'absence de convocation de chacun des copropriétaires emportant nullité de l'assemblée consécutive ; qu' en considérant que les exposants n'auraient pas été fondés à demander l'annulation des assemblées générales litigieuses, sans vérifier que la SCI [...] avait été convoquée à ces assemblées générales, éventuellement en la personne de G... N... P..., ès qualités de gérant, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 7 du décret n°67-223 du 17 mars 1967. »
Réponse de la Cour
Vu les articles 6 et 7 du décret du 17 mars 1967 :
6. Il résulte de ces textes que dans tout syndicat de copropriété, il est tenu, au moins une fois par an, une assemblée générale à laquelle tous les copropriétaires doivent être convoqués, et que tout transfert de propriété d'un lot ou d'une fraction de lot doit être notifié, sans délai, au syndic.
7. Pour condamner les consorts P... en paiement d'une somme de 19 690,60 euros, l'arrêt retient que, compte tenu des circonstances de la disparition de la SCI et de la naissance de l'indivision, dont les consorts P... ne justifient pas qu'ils ont tenus le syndic informés, il ne saurait être reproché au syndicat des copropriétaires ni de ne pas avoir convoqué chacun des indivisaires, ni de ne pas avoir fait désigner un mandataire commun pour l'indivision.
7. En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si la SCI avait quant à elle été convoquée aux assemblées générales qui s'étaient tenues de 2007 à 2016, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision.
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur l'autre grief, la Cour :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a condamné les consorts P... à payer une somme de 19 690,60 euros au syndicat des copropriétaires de la résidence de [...], l'arrêt rendu le 23 mai 2019, entre les parties, par la cour d'appel de Nîmes ;
Remet, sur ce point, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par le syndicat des copropriétaires de la résidence de [...] et le condamne à payer aux consorts P... la somme globale de 3 000 euros.
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze novembre deux mille vingt. MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat aux Conseils, pour les consorts P...
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à la décision attaquée d'avoir débouté Mme H... P..., Mme K... P...-A..., Mme C... E... P... et M. R... P... de leur action en nullité du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division et, confirmant le jugement déféré sauf à actualiser le montant de l'arriéré de charges de copropriété réclamé par le syndicat des copropriétaires de la résidence [...] et y ajoutant, d'avoir condamné Mme H... P..., Mme K... P...-A..., Mme C... E... P... et M. R... P... à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [...] la somme de 19 690,60 euros après actualisation selon décompte du 7 décembre 2017, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 13 novembre 2014 ;
d'une part aux motifs que « Sur l'action en nullité du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division : Les consorts P...-A... exposent que le lot [...] censé voir l'édification d'un centre commercial lequel n'a jamais été construit, ne peut se voir imputer les 1184/ 10.000èmes des parties communes dès lors qu'en l'état de cette absence de construction, les services collectifs et d'équipements communs ne présentent aucune utilité pour eux. Ils demandent en conséquence que la clause imputant au lot n°[...], 1184/10.000èmes soit réputée non écrite, en application des dispositions de l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, comme étant contraire aux dispositions de l'article 10 de ladite loi. L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont par ailleurs tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l'article 5. Aux termes de l'article 5, dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l'ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l'établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots sans égard à leur utilisation. Il résulte de l'article 5 que le principal critère de fixation des quotes-parts est la superficie du bien et non son utilisation ou sa destination. Dès lors, le fait que le centre commercial ou professionnel annoncé sur le lot [...] n'ait jamais été construit est indifférent, et il appartient aux consorts P...-A... qui prétendent que le calcul des tantièmes résulterait de critères étrangers à ceux définis par la loi, de démontrer que ce calcul ne serait pas fonction de la consistance, de la superficie et de la situation du lot. Or, le règlement de copropriété et l'état descriptif de division, établi le 28 juin 1976 par feu M. G... N... P... en sa qualité de gérant de la société civile immobilière [...], ne comporte aucune mention contraire aux principes édictés par les articles 5 et 10 de la loi du 10 juillet 1965 susvisés. La demande d'annulation du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division au visa de l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965 n'est pas fondée » ;
alors 1°/ qu'il n'est pas permis au juge de dénaturer l'écrit qui lui est soumis ; que les exposants faisaient valoir que les dispositions du règlement de copropriété et état descriptif de division étaient contraires à l'alinéa 1er de article 10 de la loi du 10 juillet 1965 puisque la répartition des charges afférentes aux services collectifs et éléments d'équipement communs en résultant ne tenaient aucun compte de l'utilité de ces services et équipements pour le lot n° [...] ; qu'en se fondant exclusivement sur l'article 5 de la loi du 10 juillet 1965 relatif à la détermination des quotes-parts de parties communes affectées à chaque lot et qui ne concerne que la répartition des charges afférentes à la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes, au sens de l'alinéa 2 de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, la cour d'appel a dénaturé les conclusions des exposants, en violation du principe de l'interdiction faite au juge de dénaturer l'écrit qui lui est soumis ;
alors 2°/ que les charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun, distinctes des charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, sont réparties entre les copropriétaires en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot ; qu'en considérant, pour rejeter la demande d'annulation du règlement de copropriété et état descriptif de division du 28 juin 1976, que ce règlement de copropriété et état descriptif de division ne comporterait aucune mention contraire aux principes édictés par les articles 5 et 10 de la loi du 10 juillet 1965, sans vérifier, comme elle y était invitée, si ce règlement de copropriété et état descriptif de division prévoyait une répartition des charges afférentes aux services collectifs et éléments d'équipement communs en fonction de l'utilité de ces services et éléments pour chaque lot, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 10 alinéa 1er et 43 de la loi du 10 juillet 1965 ;
d'autre part aux motifs propres que : « Le jugement déféré sera par conséquent confirmé sur la prescription d'une partie de la dette (à hauteur de 12.734,66 euros), et les consorts P...-A...-condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 19.690,60 euros après actualisation selon décompte du 7 décembre 2017, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 13 novembre 2014 » ;
aux motifs adoptés que : « Il en ressort que la réclamation ne sera retenue qu'à hauteur de 16.745,07 euros, qui portera intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 13 novembre 2014 » ;
alors en toute hypothèse 3°/ que les charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs sont réparties entre les copropriétaires en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et que ces services collectifs et éléments d'équipement communs ne sont d'aucune utilité pour les lots non construits ; qu'en condamnant les consorts P...-A... à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 19.690, 60 euros après actualisation selon décompte du 7 décembre 2017 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 13 novembre 2014, au titre d'un lot non construit, sans distinguer selon la nature des charges réclamées, la cour d'appel privé sa décision de base légale au regard de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965.
SECOND MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à la décision attaquée d'avoir, confirmant le jugement déféré sauf à actualiser le montant de l'arriéré de charges de copropriété réclamé par le syndicat des copropriétaires de la résidence [...] et y ajoutant, condamné Mme H... P..., Mme K... P...-A..., Mme C... E... P... et M. R... P... à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [...] la somme de 19 690,60 euros après actualisation selon décompte du 7 décembre 2017, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 13 novembre 2014 ;
aux motifs propres que « Sur la nullité des assemblées générales : Les consorts P...-A... demandent l'annulation des assemblées générales des 20 avril 2007, 21 mars 2008, 3 avril 2009, 31 mai 2010, 12 avril 2011, 19 avril 2012, 17 juin 2013, 2 juillet 2014, 15 juin 2015, 6 octobre 2016 au motif que la SCI [...] n'a été destinataire d'aucune convocation, ni notification des procès-verbaux sur lesquels le syndicat des copropriétaires fonde ses demandes. Ils ajoutent qu'en l'absence de désignation d'un mandataire commun pour représenter l'indivision, il incombait au syndicat de convoquer tous les indivisaires, ce qu'il n'a pas fait. En ce qui concerne les assemblées générales des 10 octobre 2017 et 11 août 2018, les consorts P...-A... soulèvent la nullité de convocations adressées à la SCI au nom de M. G... P... dont elle n'ignorait pas le décès survenu en 2003. L'article 23 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 énonce qu'en cas d'indivision, ou de démembrement du droit de propriété, les intéressés doivent être représentés par un mandataire commun qui est, à défaut d'accord désigné par le président du tribunal de grande instance à la requête de l'un d'entre eux ou du syndic. En l'espèce, compte tenu des circonstances de la disparition de la SCI [...] et de la naissance de l'indivision P...-A..., dont les consorts P...-A... ne justifient pas qu'ils ont tenus le syndic de copropriété informé de cette situation, il ne saurait être reproché au syndicat des copropriétaires ni de ne pas avoir convoqué chacun des indivisaires, ni de ne pas avoir fait désigner un mandataire commun pour l'indivision. Il est en effet constant que tant les appels de fonds et les décomptes de charges que les relances pour le règlement de l'arriéré de charges ont été régulièrement adressés à la SCI [...] en la personne de son gérant M. G... P..., [...] , sans jamais donner lieu à la moindre réaction de l'indivision P... A... alors même que cette adresse est toujours, à ce jour, celle de Mme C... E... P..., veuve de feu G... P... et membre de l'indivision. Or, conformément aux dispositions de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillant dans le délai de deux mois à compter de la notification des dites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l'assemblée générale. Les consorts P...-A... qui ne peuvent faire grief au syndicat des copropriétaires de n'avoir pas régulièrement convoqué les indivisaires aux assemblées générales, compte tenu de leur propre carence dans l'information du syndic, alors que le syndic de copropriété n'a jamais eu pour seul interlocuteur que la SCI [...], ne sont pas fondés à demander l'annulation des assemblées générales sus-visées et le jugement déféré sera confirmé sur ce point » ;
aux motifs adoptés que : « Il incombe aux propriétaires de notifier aux instances de la copropriété toutes modifications de leurs droits susceptibles d'entraîner des répercussions sur le fonctionnement de la copropriété. Il est acquis qu'ayant perdu sa personnalité juridique, la SCI [...] n'est plus propriétaire du lot en cause depuis le 1er novembre 2002. Il n'est ni allégué ni démontré que les associés de cette société ont informé le Syndicat des copropriétaires de la Résidence de [...] de cette nouvelle situation. Il n'est encore pas discuté que, les 13 décembre 2007, 05 juin 2008, 21 janvier 2010, 20 avril 2010, 19 janvier 2012 et 17 octobre 2013, le syndic compétent a adressé des mises en demeure quant à l'arriéré de charges à « la SCI [...], M. G... P..., gérant, [...] ». Il n'est ni allégué ni démontré que ces missives ont provoqué une quelconque réaction alors pourtant que cette adresse est toujours celle la veuve de M. G... P..., qui était associée de la SCI dont il s'agit. Une autre mise en demeure du conseil du Syndicat des copropriétaires de la Résidence de [...] adressée le 29 octobre 2013 à « la SCI [...], M G... P..., gérant, [...] » n'a pas eu plus d'effet, l'accusé de réception étant revenu avec la mention « non réclamé ». Il ressort au demeurant de cette formalité que le demandeur ignorait toujours la disparition de la SCI en cause, ce qui est confirmé par l'examen des procès-verbaux d'assemblée générale annuelle sur lesquels il est noté l'absence de la dite SCI. Il est donc avéré que ce n'est que postérieurement, à la suite de démarches accomplies par son conseil, que la disparition de la SCI [...] a été connue en raison de la carence des défendeurs ou de leurs auteurs. Force est encore d'observer que les mises en demeure adressées à chacun des quatre défendeurs, aux adresses figurant sur l'acte notarié dressé le 19 mars 2014 ayant trait à la succession de M. G... P..., n'ont pas plus suscité de réaction. C'est dès lors vainement que les défendeurs croient devoir arguer de leur propre carence continue, laquelle, par ailleurs, constituait un obstacle majeur à l'accomplissement de la formalité qu'ils invoquent. Enfin, celle-ci n'a trait qu'au fonctionnement interne de la copropriété et n'a aucune incidence sur la recevabilité de l'action engagée. Le moyen tiré de la prétendue violation de l'article 23 de la loi du 10 juillet 1965 sera donc écarté dans toutes ses conséquences » ;
alors 1°/ que dans tout syndicat de copropriété, le syndic est tenu, au moins une fois chaque année, de convoquer une assemblée générale des copropriétaires, l'absence de convocation de chacun des copropriétaires emportant nullité de l'assemblée consécutive ; qu' en considérant que les exposants n'auraient pas été fondés à demander l'annulation des assemblées générales litigieuses, sans vérifier que la SCI [...] avait été convoquée à ces assemblées générales, éventuellement en la personne de G... N... P..., ès qualités de gérant, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 7 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 ;
alors 2°/ que le délai de deux mois impartis aux copropriétaires pour contester les décisions des assemblées générales ne court qu'à compter d'une notification régulière, faite à la diligence du syndic, de ces décisions ; qu'en retenant, pour considérer que les exposants n'auraient pas été fondés à demander l'annulation des assemblées générales litigieuses, que l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 impartissait un délai de deux mois à compter des notifications des décisions d'assemblée générale pour agir en annulation, sans vérifier que les procès verbaux des assemblées générales litigieuses avaient été notifiés au moins à la SCI, éventuellement en la personne de G... N... P..., ès qualité de gérant, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 18 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967.